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何为小产权房

【导语】:小产权房数量非常之大,而且已成事实,是多年来累积起来的问题。那么,究竟什么是小产权房呢?小产权房到底能不能购买?


  大产权和小产权

  所谓房产,指有墙面和立体结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的,包括地权和房权。地权就是土地使用权。房权就是房屋所有权。

  大小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产,不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值,比如在天安门停一辆大客车一天多少钱,在农村场地停一辆大客车一天多少钱,70年下来差价是多少?这样就知道他们的差距了。

  通常大小产权的解释有两种:一,按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫“大产权”,要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释,普通商品房就是“大产权”房,经济适用房就是“小产权”房。这样大小产权就没有质的差别;二,按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫“大产权”,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫“小产权”,又被称为“乡产权”。>>>话题:383改革方案走红或平抑房价转正小产权房

  购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。第一种小产权还好,第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房。千万不要买。第一种必须很低价格才考虑。国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

  何为小产权房?

  和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。一开始相当多的农民本身自己没有建设能力,为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去,“以集资的形式”把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证,还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住,同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

  “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,2012年面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

  小产权房和新民居

  保定地区在售的新民居多达20个左右,按新民居政策规定,只有省级单位机构批示了的项目才是正规新民居。

  正规新民居属于政府规划项目,完全不同于纯村产,不会涉及到小产权强拆的问题。

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